Станом на 2024 рік на балансі Львівської громади перебувало понад 3530 об’єктів комунальної власності. Частину з них місто передало в оренду, частину контролює самостійно. До цього переліку входять земельні ділянки, міські укриття, підвальні та напівпідвальні приміщення, будівлі шкіл, бібліотек, львівських комунальних підприємств тощо.
Згідно з даними сервісу «Опендатабот», управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міськради за цей період уже витратило понад 48 млн грн на податки, заробітну плату та інші потреби.
Основний дохід від нерухомості місто отримує завдяки здаванню в оренду або продажу певних приміщень і територій. Проте, згідно зі звітністю ЛМР, на 2025 рік місто закладало в плани продаж майна на 80 млн грн, хоча фактично змогло реалізувати лише на 26,9 млн грн. Цього ж року місто планує продати майна на 30 млн грн, що втричі менше порівняно з торішніми очікуваннями.
Тож «Львівська Пошта» з’ясувала, чому місто настільки знизило прогнози щодо продажу майна та чи взагалі доцільно реалізовувати комунальну власність у такий кризовий час.
Депутат Львівської міської ради Юрій Мартинюк у коментарі «Львівській Пошті» зазначив:
«Стратегія “продавати, щобпродати” дуже хибна. Ми вже 30 років продаємо все, що маємо. Зараз почали реалізовувати активи громад, які приєдналися до Львова. Але коли місту требащось побудувати чи реалізувати соціальний проєкт, виявляється, що в нас уже немає ресурсу і ми маємо купу обмежень. Продаж активів громади вкризові часи – питання дуже риторичне. З погляду економіки реалізація майна під час кризи рідко дає найкращий фінансовий ефект. Потрібно фахово підходити до розпорядження активами йадміністрування бюджету, а не просто легковажно набирати кредити істворювати борги».
Також легко зауважити, що під час аукціонів місто часто знижує вартість майна. Іноді ціна може впасти на 50% від початкової. Це зумовлене правилами торгів і така процедура є цілком звичною: здебільшого так відбувається під час проведення аукціонів голландського типу.
Депутат зауважив, що одним із факторів зниження планових надходжень від продажу майна в поточному році є банальна відсутність цікавих для покупця об’єктів. На думку Юрія Мартинюка, у Львові понад 90% лотів формують без аналізу кон’юнктури ринку.
Щоб залучити покупця, місто має аналізувати реальну потребу ринку в конкретному районі. Наприклад, не варто виставляти на продаж ділянку під офісний центр там, де подібні будівлі вже є і пустіють. Окрім того, варто заздалегідь змінювати цільове призначення землі під конкретний інвестиційний проєкт і видавати містобудівні умови та обмеження разом із лотом, щоб інвестор чітко розумів, що саме він зможе там побудувати.
У коментарі «Львівській Пошті» депутат Львівської міськради Петро Адамик підтвердив думку колеги, сказавши, що місту справді бракує привабливих пропозицій для формування лотів, саме тому прибутки від продажу майна знизилися:
«Думаю, головна причина – якість організації аукціонів. Місто тепер виставляє переважно малоліквідні позиції. Чому? Бо насправді цікавого майна залишилося дуже мало. Більшість привабливих об’єктів були “загосподарені” ще років десять тому. Треба визнати, що місто не є ефективним власником. Подивіться на майно, яке перебуває у міській власності. Воно зазвичай у жахливому стані. Це підтверджує тезу, що чиновники не ставляться до комунального ресурсу як до свого. У нас досі багато «радянщини» в управлінні: є формальні закони, але нема справді ефективного менеджменту, притаманного приватному власнику.
У мене завжди була радикальна ідея, яка полягала в тому, що місто мало б розпродати все зайве і взагалі закрити управління комунальної власності. Звісно, я не кажу про стратегічні об’єкти. Ратуша, лікарні, поліклініки, школи, парки – це стратегічне майно, яке продавати не можна. А все інше – здебільшого приміщення, які місто просто здає комусь в оренду – треба продавати не вагаючись. Місто як оператор не витримує критики. Все «колгоспне» зазвичай занедбане. В нашій моделі місто має жити з податків на нерухомість, а не з оренди. Це набагато більші й стабільніші кошти».
Петро Адамик, який є депутатом Львівської міської ради чотирьох скликань поспіль (із 2006 року), зауважив, що найкращі пропозиції місто виставляло на продаж близько п’яти-шести років тому через систему Prozorro. Тоді ціна в центрі міста, у межах площі Ринок, сягала 10–11 тис. дол. за квадратний метр. На думку депутата, прозорий аукціон – це найефективніша стратегія.
Як приклад він навів торги, що відбулися в березні цього року, коли Укрпошта продала комплекс будівель біля Львівського вокзалу приватному власнику за понад 460 млн грн.
Водночас Петро Адамик не вважає, що зацікавленість у придбанні львівської нерухомості загалом знижується:
«У нас дуже маленький історичний центр, тож попит на нього точно є. В нових районах у міста майна фактично вже немає. Звичайно, війна, інфляція та стан економіки впливають на ринок, але якщо подивитися на вторинний ринок комерції в центрі, то ціни не падають. Там вартість стартує від трьох–чотирьох тисяч доларів за метр і сягає космічних значень. Ринок сам регулює ціну, адже попит формує пропозицію.
Маємодуже багато пільгових категорій майна,як-отмайстерні художників, і обслуговування всього цього процесу:штат працівників управління, їхні зарплати часто неефективні для міста. Краще посилити роботу з податковими органами. Добре, що ми вже майже все облікували. Раніше обліку як такого не було, а тепербази даних оцифровані, все приведенедо ладу».
Підсумовуючи, можна сказати, що хоча продаж нерухомості й надалі приносить кошти до бюджету, системі є куди розвиватися. Щоб реалізація майна була максимально ефективною, Львову необхідно адаптувати лоти під конкретні ринкові умови та потреби містян. Загальний інтерес до львівської нерухомості залишається високим, проте для отримання вищої вартості місто має виставляти на аукціони інвестиційно привабливі об’єкти, а не просто залишки неліквідних активів.
Щоб приватизація приносила місту максимальну користь, кожен лот має формуватися з урахуванням містобудівної стратегії розвитку території. Це дозволить не лише наповнити бюджет у момент продажу, а й уникнути конфліктів з новими власниками в майбутньому.
