ОСББ: хто в домі господар?

До 1 січня 2017 року мешканці мають завершити створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Чи зможуть львів’яни згуртуватися, які вже є успіхи та чим ОСББ краще за ЛКП?

“Гуртом і батька легше бити” – каже українська приказка, а з ОСББ легше утеп­лити будинок, полагодити покрівлю, змінити центральне опалення на індивідуальне, відремонтувати сходові майданчики, облагородити навколишню територію. До 1 липня цього року не всі мешканці багатоповерхівок встигли створити кооперацію ОСББ, тому отримали відтермінування – до 1 січня 2017 року.
Щоб заохотити до добровільного об’єднання, розповідають чимало успішних історій, наводять приклади дієвих ОСББ, проте ще не всі львів’яни пристали на пропозицію об’єднатися. Бояться чи не хочуть? Якщо бояться, то чого саме, адже тема ОСББ просто обвінчана міфами. Зокрема, містяни, які ще не об’єднались в ОСББ, переживають, що голова правління може виявитися недобросовісною та непорядною людиною в питаннях розподілу коштів членів ОСББ, а також хвилюються, що так звана квартплата в ОСББ набагато більша, ніж в ЛКП, або ж просто бояться, що не дадуть собі ради із господарюванням у будинку.
Насправді ж, голову управління вибирають здебільшого самостійно, а тому його можна і “зняти” із посади у будь-який момент. Що ж стосується квартплати, то, як показує досвід львівських ОСББ, внески на утримання будинку та прибудинкової території у будинках ОСББ та у комунальних будинках знаходяться приблизно на одному рівні. Та й з господарюванням львівські ОСББ, які вже успішно працюють, якось справляються, і навіть зразково. Тому всі чутки – це лише міфи, і розвінчуйте їх, створюючи ОСББ.
До слова, станом на зараз у Львові зареєстровано близько тисячі ОСББ, які обслуговують чимало багатоквартирних будинків, інформує прес-служба міськ­ради.

Створили ОСББ – “не помилилися”

Іван Рудницький, депутат Львівської міськради, член правління ОСББ “ЖК 1”, поділився з “Поштою” специфікою створення ОСББ. З його слів, є певні нюанси в ОСББ, до якого він належить. “Це ОСББ знаходиться на Сихові (просп. Червоної Калини, 37, 39, 41, 43, 45 і 49), до нього належать п’ять житлових будинків і один нежитловий. Взагалі ми будували таке об’єднання ще 25 років тому, коли будувався житловий комплекс “Молодіжний”, – розпочинає з історичної довідки депутат. – Тоді зводили житлові будинки, дошкільну установу, школу, музичну школу та інші об’єкти. Коли ми усе це будували, то, як звично, була державна комісія, будинок приймали в експлуатацію, тоді усі наші об’єкти передавали на баланс ЛКП”.
Співрозмовник зауважив, що пройшло декілька років, коли ЛКП обслуговував їхні будинки, мешканці побачили, що користі мало, “що “жек” є напівмертвою чи то напівживою структурою, і їм треба було зробити якийсь неординарний крок – забрати ті будинки з обслуговування “жеку”.
 
 ОСББ “Оберіг” на вул. Стрийській у Львові
фото: ОСББ “Оберіг”
“Тоді ще не було закону про створення ОСББ, про діяльність об’єднання. Ми будували усі свої будинки і захотіли самостійно їх обслуговувати. Навіть не маючи досвіду у справі обслуговування, все одно вдавалося це робити набагато краще, аніж ЛКП. Як показує досвід, практика і результати – ми не помилилися”, – впевнений Іван Рудницький.
З його слів, головним завданням створення ОСББ є обслуговування житлових будинків, це комунікації, прибирання території, вивіз сміття.
“Крім того за час діяльності нашого ОСББ перекрили дахи у всіх будинках, а це, нагадаю, п’ять будинків. Це перший крок. До слова, у складі нашого ОСББ є приблизно півтисячі квартир. По-друге, у всіх будинках вставили на сходових майданчиках склопластикові вікна. Деякі вікна ми поставили за кошти управління ОСББ, а останні вікна минулого тижня ми поставили, взявши кредит у банку у розмірі 300 тис. грн. Таким чином ми врегулювали питання теплозбереження, оскільки значна частина тепла “втікає” поза сходову площадку через негерметичність тих вікон. По-третє, ми збудували гарний дитячий спортивний майданчик. Завжди його рекламую і закликаю, хто хоче будувати майданчики, щоб прийшли до нас подивитися, бо у нас є спеціальне штучне покриття, є добра надійна огорожа. Діти тут з ранку до ночі займаються. Наголошую, що все ми зробили за свої кошти, не взяли жодної копійки з міського бюджету. Орієнтовна вартість будівництва такого майданчика 300 тис. гривень, – розповідає Іван Рудницький. – По-четверте, у двох будинках створили систему індивідуального опалення, тобто відійшли від центрального опалення. По-п’яте, вдалося упорядкувати земельні питання, зробили технічну документацію і затвердили її на сесії міськради. Таким чином територію навколо наших будинків передали у приватну власність ОСББ згідно з чинним законодавством. По-шосте, маємо автомобільну стоянку, тому на місці цієї стоянки будуємо житловий будинок, є дуже серйозний проект, за який ми взялися. Автомобілі матимуть підземний двоповерховий паркінг, тобто кількість місць на автомобільній стоянці відповідає кількості місць, яка буде під забудовою”.

Вигідні кредити для праці ОСББ

Іван Рудницький поділився планами на майбутнє. “Пробуємо на базі одного під’їзду, оскільки фактично у всіх будинках центральне опалення, поставити прилади обліку, тобто переробити вертикальну систему отеплення, яка є у цих будинках, у горизонтальну”, – зазначає співрозмовник.
Що це означає? Зі слів Івана Рудницького, роблять проект, щоб у кожній квартирі був лічильник опалення, щоб кожна квартира могла реально впливати на процес оплати, тобто регулювати кількість тепла, яку вона споживає. “Центральне опалення не має жодних механізмів, як його регулювати. Гроші зазвичай йдуть на індивідуальні теплові пункти і на утеплення наших будинків. Наступного року маємо плани утеплити ще один-два будинки, впорядкувати свою територію, будемо виходити з таких прозаїчних проблем. Щороку у нас є своя конференція, так звані збори. Усі мешканці збираються раз на рік, тоді голова звітує про свою роботу, правління збирається щомісячно. Збори тривають декілька годин, адже збирається від 100 до 300 людей, ми говоримо, що саме будемо робити і покращувати. У нас вийшло реальне і дуже дієве ОСББ”, – зауважує депутат.
Якщо міськрада чи міський голова буде вирішувати, хто ж обслуговуватиме певний будинок, – що це за робота? Люди самі повинні щось вирішувати
“З такою системою комфортно жити. Ми взяли кредит у розмірі 300 тис. грн якраз на зміну вікон на сходових майданчиках, оскільки побачили, що за свій кошт не спроможні одночасно поставити усі вікна на усіх майданчиках”, – розповідає про вигідні пропозиції з боку держави Іван Рудницький.
З його слів, взагалі дуже вигідно брати кредит, оскільки зараз приблизно 30% від вартості кредиту компенсує держава, а ще 30% – місто. Реально, з тих 300 тис., які ОСББ взяло на отеплення сходових майданчиків, назад державі повертатиме трохи більше 100 тис.
“Радив би усім ОСББ не спати, бо хтозна, чи наступного року будуть пропонувати такі добрі умови для отримання кредиту. До того ж нам допомогла міська рада. Маємо підкачувальну станцію на високий 16-поверховий будинок. Та система підкачки була побудована 20-30 років тому, а ті засоби, які подавали гарячу і холодну воду, споживали велику кількість електроенергії. Зараз ми буквально закінчили ці роботи з цією підкачувальною станцією і зекономили значні кошти на оплату електроенергії”, – додає член правління ОСББ “ЖК 1”.

Багатоповерхівки із багаторічними проблемами

Іван Рудницький наостанок повчає, що якщо люди будуть спати і чекати, що хтось прийде і отеплить їм будинок, замінить систему опалення, то вони будуть довго чекати або й ніколи цього не дочекаються. “Типові багатоповерхівки потребують значних вкладень і розумного господарювання. Я знаю будинки, які отепляють за доброю схемою: люди платять 3 грн квартирної плати, а 4 грн за метр квадратний, тобто разом 7 грн за метр квадратний, то вони упродовж п’яти років, а то й коротшого періоду, віддають гроші, що їхній будинок утеплили, – наводить приклади співрозмовник. – Знаю також мешканців, які зробили ремонт покрівлі, мешканці верхніх поверхів вклали кошти у рахунок квартирної плати, щоб відремонтувати свій будинок”.
Депутат переконаний, що люди зараз думають, як зекономити, тому що ціни на все дуже високі. Мешканці починають думати: встановити індивідуальні прилади у кожній квартирі чи встановити індивідуальний тепловий пункт. “Обов’язково я б рекомендував мешканцям створювати ОСББ, оскільки кращого механізму нема. Якщо ж не хочуть створювати ОСББ, то, напевно, з нового року ЛКП повністю ліквідують, тоді деякі мешканці залишаться біля розбитого корита, – наголошує Іван Рудницький. – Якщо міськрада чи міський голова буде вирішувати, хто ж обслуговуватиме певний будинок, – що це за робота? Люди самі повинні щось вирішувати”.
Співрозмовник запитує, невже немає ініціативної групи, яка зможе взяти відповідальність на себе, разом з усіма скооперуватися і вирішити упродовж не одного року, а за 5-10 років, ті питання, від яких ніхто не втече. “Рано чи пізно будинок треба обов’язково утепляти, міняти індивідуальні теплові, треба щось робити з центральним опаленням чи ставити якісь прилади обліку, не говорячи про упорядкування територій, облаштування спортивних та дитячих майданчиків”, – додає наостанок Іван Рудницький.

фото: ОСББ “Оберіг”

ОСББ у новеньких “висотках”

Розглядаючи проблему створення ОСББ, насамперед потрібно зрозуміти завдання цієї структури. Йдеться про організацію ведення господарства, що стосується обслуговування будинку, прибудинкових територій, та забезпечення елементарних потреб та комфорту мешканців.
“Пошта” поспілкувалася з львів’янином Орестом, власником помешкання у новобудові (Залізничний район), який розповів, що попередньо забудовник планував будувати житловий комплекс закритого типу, а саме з прохідною, обгородженою територією з автоматичними воротами, паркінгом із відеоспостереженням та вахтерами.
“Щоправда, як тільки здали новобудову в експлуатацію, забудовник переніс усі ресурси на інший об’єкт, благоустрій закінчили – сяк-так, з недовершеними дитячими майданчиками, несправними дверми, незапущеним ліфтом та відсутністю паркомісць”, – нарікає львів’янин.
Зі слів співрозмовника, згодом усі зобов'язання передали на баланс експлуатаційної компанії, яка свою бухгалтерію веде дуже уважно – навіть телефонують особисто кожному власнику, якщо не провести вчасно оплату, але виконувати обов’язків щодо обслуговування будинку ніхто не поспішає. “За короткий час змінилось вже декілька комендантів нашого об’єкту, також ніхто з працівників не зацікавлений, щось змінювати, організовувати, впорядковувати. Поки що навіть не встановили сміттєві баки, тому навколо будинку – купи побутового та будівельного сміття. І це зовсім не пов’язано з сміттєвими проблемами Львова. Мешканцям просто нікуди виносити непотріб”, – зауважує пан Орест.
Завдяки ОСББ перекрили дахи у всіх будинках, вставили на сходових майданчиках металопластикові вікна, збудували гарний дитячий спортивний майданчик, у двох будинках створили систему індивідуального опалення
“Також існує інша проблема, адже минув рік після здачі новобудови, але далеко ще не всі наші сусіди зробили ремонти. І щоразу нові бригади майстрів засмічують подвір’я, сходові клітки, руйнують стіни та сходи, тобто ставлення до загальнобудинкового майна зовсім не дбайливе, а навпаки – варварське та хамське, – нарікає власник квартири. – Щодо прибирання під’їзду, то черговий комендант так званого ОСББ заявив, що за ту зарплату, яку оплачують працівниці, яка зрідка миє сходи у під’їзді, вони не знайдуть іншої людини, бо вона обслуговує ще й інші сусідні будинки. Такий аргумент зовсім не дає надії на те, що будемо жити в затишку та чистоті. Хоча щомісяця оплачуємо за тарифом 1,91 грн за квадратний метр помешкання і хотілося б, щоб ця ціна була виправдана”.
Пан Орест вважає, що необхідно самим мешканцям організовувати об’єднання співвласників, адже порядок можна буде забезпечити лише тоді, коли за організацію ведення господарства відповідатиме людина, які проживає в будинку. “Звісно кожен з нас хоче жити з комфортом, але якщо ти працюєш для свого будинку, своїх сусідів і для власної сім’ї, тоді й результат буде відповідний. В іншому випадку – все буде відбуватися поверхово та неповноцінно. З цього виникає ще одна проблема, що більшість квартир ще не заселені, а у тих, де вже зроблені ремонти – живуть переважно не власники, а квартиранти, які не надто горять бажанням вкладати свій час і кошти у загальне добро. Єдиний варіант – організовувати збори мешканців будинку і вже тоді вирішувати кому доручати організацію ведення ОСББ”, – наостанок зауважує власник помешкання у новобудові, що у Львові. 

Як створити ОСББ?

Перший етап – знання
Охочим створити ОСББ потрібно знати вимоги Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” щодо створення об’єднання також варто розуміти, які правила діють всередині ОСББ, які функції виконує правління, які – контрольно-ревізійна комісія; який порядок прийняття рішень, як впливати на правління та голову правління ОСББ;
Мешканці повинні бути готові відповісти на будь-які питання сусідів, головне, – чітко розуміти мету створення ОСББ, знати яку користь це принесе всім співвласникам будинку. Важливо запевнити сусідів: попри всі проблеми, ОСББ – це найкращий спосіб захистити своє майно і підвищити рівень комфорту в будинку.

Другий етап – підготовчий: створення ініціативної групи
Відповідно до вимог закону “Про ОСББ” необхідно сповістити усіх співвласників будинку про проведення установчих зборів щодо створення ОСББ не пізніше ніж за 14 днів до дати зборів. Для цього потрібно створити ініціативну групу не менше як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень вашого будинку, повідомити усіх сусідів про проведення установчих зборів зі створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Пізніше треба завести реєстр співвласників, у якому залишать підписи поінформовані про захід співвласники будинку. Також потрібно отримати інформацію про усіх співвласників будинку, загальну площу квартири нежитлових приміщень співвласників будинку.

Третій етап – проведення установчих зборів
Установчі збори – офіційний захід, на якому співвласники голосують “за” чи “проти” створення ОСББ. Для ведення зборів необхідно обрати голову  та секретаря зборів. І також підготувати необхідний пакет документів: протокол Установчих зборів зі створення ОСББ (у двох примірниках), листки письмового опитування співвласників (у двох примірниках), Статут ОСББ.


Четвертий етап – державна реєстрація ОСББ
Державна реєстрація ОСББ здійснюється згідно Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців” Державна реєстрація ОСББ проводиться в центрах надання адміністративних послуг. Автоматично про зареєстровану юридичну особу інформація потрапляє у головне управління статистики Львівщини та Державну фіскальну службу у Львівській області. 
Наступними кроками є виготовлення печатки (кутового штампу), внесення ОСББ до Реєстру неприбуткових організацій Державною фіскальною службою (вул. Стрийська, 35, м. Львів), відкриття рахунку в банку.

П’ятий етап – повідомлення Львівської міськради про створення ОСББ
Надати копію Статуту ОСББ у відділ супроводу ОСББ міськради. Представити Виписку з Єдиного державного реєстру про реєстрацію ОСББ.
Надати інформацію про будинок щодо технічних характеристик та юридичного статусу прибудинкової території згідно форми.
Інформація необхідна міськраді для подальшого залучення ОСББ в міжнародних проектах, участі у державних та місцевих програмах, ознайомлення із нормативними та законодавчими актами, інформує прес-служба Львівської міськради.
Також зареєстровані ОСББ можуть отримати консультацію з питань ведення господарської діяльності: примірний кошторис ОСББ, ознайомитися із затвердженими для населення тарифами та цінами на послуги підрядних організацій, пов’язаних з обслуговуванням житлового фонду Львова (обслуговування ліфтів, вивезення побутових відходів, послуги аварійних служб, послуги з чистки димовентканалів, повірка лічильників і т. п.).

“Люди поступово усвідомлюють свою відповідальність за будинок, у якому живуть, а не відмежовують лише свої квартири”

Галина Когут, регіональний консультант у Львівській області проекту “Енергоефективність у житловому секторі”, – про активність містян у створенні ОСББ, а також про те, яких позитивних змін чекати будинкам, якими самостійно беруться управляти

– Пані Галино, скажіть, будь ласка, чи активно зараз мешканці багатоквартирних будинків Львова створюють ОСББ?
– Наведу вам цікаву цифру: в Україні станом на 1 січня 2016-го було близько 13 тис. ОСББ, а от вже станом на зараз їх є 24 тис. ОСББ створюють надзвичайно шаленими темпами. Зокрема, це стосується і Львова: якщо станом на 1 січня 2016-го у місті було близько 600 ОСББ, то станом на зараз це вже 900 з “хвостиком”. Це означає, що люди поступово  усвідомлюють свою відповідальність за будинок, у якому живуть, а не відмежовують лише свої квартири, що неабияк тішить. 
“Плюс” ще прийняли Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” – в цьому законі передбачено, що будинки будуть списані з балансу ЛКП  і їм призначать управителя. І люди просто з тих міркувань, щоб їм не призначали управителів, а щоб вони самостійно виконували управительські функції, почали активно створювати ОСББ. Вочевидь, цей закон пішов “спрацював”, бо особливо за останній рік створили дуже багато ОСББ. 
– Про переваги ОСББ дуже багато говорять. Назвіть три основні позитивні зміни, які чекають на мешканців після створення ОСББ?
– По-перше, мешканці зможуть розпоряджатися власними коштами і будуть визначати кошторис на отримання будинку та прибудинкової території. Що це означає? Не буде такої ситуації, що вам приходить із ЛКП квитанція, у якій написано три гривні за квадратний метр, і ви не маєте поняття, звідки цю суму взяли і куди ті гроші йдуть. 
Кожне ОСББ має свій рахунок у банку і, перед тим як класти гроші на рахунок, збирають загальні збори. Голова ОСББ доповідає розрахунок цього кошторису, звідки беруться гроші, куди будуть витрачатися, яка зарплата у голови, бухгалтера, двірника, сантехніка, а також, скільки це ОСББ відкладає на капітальний ремонт. Мешканці контролюють таким чином всі надходження і мають можливість впливати на платежі, в залежності від того чи запланований якийсь ремонт чи ні. 
По-друге, у тих будинків, які створили ОСББ, з’являється вибір: самостійно господарювати або ж через управління згідно закону. Якщо вони створили ОСББ, але нема людини, яка б хотіла цим займатися, вони мають  право обрати собі компанію-управителя. І вже не міська рада буде оголошувати конкурс і призначати їм управителя, а самі люди – вони можуть взяти на роботу управителя на договірних засадах і який себе вже гарно зарекомендував.
– А яка ж третя перевага створення ОСББ?
– І, по-третє, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку матимуть можливість взяти участь у державних і міських програмах пільгового кредитування для впровадження заходів із енергозбереження. Тобто, будинок має шанс замінити вікна, поставити систему регулювання теплоносія, утеплити будинок, зокрема, дах і фасад, модернізувати системи опалення та освітлення, а пізніше отримати майже 80%  відшкодування  вартості проекту від міського бюджету і від державної програми. У Львові таких проектів у цьому році було 17. Вважаю, що це найбільш позитивні зміни. 
Могла б звісно ще назвати кілька переваг створення ОСББ, але, думаю, ці три, що назвала – найголовніші. 
– А з якими проблемами здебільшого стикаються мешканці на перших етапах створення ОСББ?
– Не врегульовано питання процесу передання будинку в ОСББ. Занадто довга процедура… Ну і також у перший місяць новостворене ОСББ не має ще надходжень, але якщо професійно працює ОСББ, мають хорошого бухгалтера, то проблем як таких не повинно бути. Ну і якщо поганий технічний стан будинку, то мешканці мають бути готові, що  їм доведеться вкласти багатенько коштів у будинок, бо, повторюсь, чудес не буває і гроші з неба не впадуть. 
– Уявімо ситуацію: у певному під’їзді багатоповерхового будинку тече дах. Чи допоможе ОСББ вирішити цю проблему чи це клопоти лише жителів цього під’їзду?
– Згідно Закону України Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку є категорія майна спільної сумісності. До цієї категорії належить і дах. Тому всі мешканці, які живуть у цьому будинку, мають приймати участь у фінансуванні ремонту даху, що тече. Це аж ніяк не може бути проблемою мешканців верхнього поверху чи одного під’їзду. Але звичайно, якщо мешканці цього під’їзду виявили бажання за свій рахунок відремонтувати дах, то вони це можуть зробити. 
Якщо мова про велику суму для ремонту даху, то це питання треба виносити на загальні збори ОСББ. Якщо коштів на ремонт даху в ОСББ нема, то вони чарівним способом не впадуть із неба. Щоб гроші були, треба назбирати накопичення на капітальний ремонт, але вони не можуть взятися за місяць  чи за два. Їх треба кілька місяців збирати або ж одноразово мешканцям здавати більшу суму... 
– Скажіть, будь ласка, з яких джерел надходять гроші у казну ОСББ?
– Найперше – це внески власників квартир цього будинку – вони складають більшість усіх надходжень. Також ОСББ може заробляти гроші на рекламі. Якщо, до прикладу, у будинку є стіна, не затулена іншими будинками, то можна і здавати її під рекламу. Або ж, якщо ОСББ має комерцію, то може її здавати в оренду і таким чином накопичувати гроші. Втім, будинків, які мають комерційні приміщення, дуже мало. Тому основні надходження ОСББ – це вклади мешканців. 
Розмовляла Олена Петришин
коментарі відсутні
Для того щоб залишити коментар необхідно
0.7061 / 4.61MB / SQL:{query_count}